代建行业进入低增长阶段，“好房子”成为破局关键|界面新闻 · 地产

界面新闻记者 | 王婷婷

“今年的代建市场比去年还要难一点。”

房地产代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后 ，随着代建企业争相入局，2024年行业步入规模增速放缓 、企业格局分化的新阶段 。2025年
，代建行业正面临一场激烈的市场份额之争。

根据克而瑞统计数据，2025年一季度代建新增规模TOP20企业的新增签约建筑面积同比仅增长6% ，相较2024年同期的17%大幅下滑
，已显现行业整体“失速 ”态势
。而且，2024年代建企业的新增建筑面积总量接近2.2亿平方米 ，同比增长约27%
，较前三年也大幅放缓。

在增速放缓的背景下，因竞争加剧、土地出让面积下降等原因 ，行业整体毛利率正遭受下滑 。绿城管理作为头部企业代表
，2024年也是增收不增利，归属于公司拥有人的净利润为8.01亿元 ，同比下降17.7%
。随着竞争者入局
，绿城管理的代建费用正在降低。

业内认为，尽管行业暂时承压 ，但长期发展仍具潜力 。旭辉建管总裁刘冰洋在接受界面新闻等媒体采访时表示，从数据来看
，房地产行业总的销售额在下降，换句话来说 ，代建行业在整个房地产领域的渗透率实际上在上升
。

更重要的一点是 ，打造“好房子”正成为代建行业突破困局
、开拓新赛道的关键所在。

代建行业从“红海变蓝海 ”

“地产的尽头是代建 。
”

据克而瑞统计
，2024年已有超百家房企涉足代建业务，销售额百强房企中 ，进军代建领域的企业占比高达约80%
。行业里有意愿、有能力的企业几乎全部入局代建。

然而
，经过3年的快速 、“野蛮”的扩张期，代建赛道在企业竞相进驻并持续抢夺市场份额
、竞争加剧之下 ，逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段 。

代建增速放缓
，行业从“红海变蓝海 ”
。

克而瑞研究认为，代建行业进入平稳发展期的主要原因有 ，宏观经济环境未有显著提升，市场信心与预期仍在缓慢修复。其次
，行业竞争加剧令代建企业拓展新项目的难度不断加码 。此外，与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。

在刘冰洋看来 ，代建行业已从“1.0
”阶段进入了“2.0”阶段
。“1.0就是随着这个行业的高歌猛进
，大家做房地产怎么做都对；但到了2.0之后，随着市场调整 ，很多房企主动或被动进入到代建这个领域。 ”

更多的参与者进入代建行业
，不单单是竞争越来越激烈 。刘冰洋认为，行业目前面临的更多问题是 ，对于一家代建企业而言
，操盘难度在增加，对其破题的能力 、服务的能力以及价值兑现能力的要求越来越高
。

另外 ，代建行业仍然是不成熟的行业
，处于早期阶段。刘冰洋表示，不成熟在于行业没有一个非常明确的评价标准 ，没有明确的市场准则，都在摸索 。

“其实现在很多甲方/委托方以及业主方都在探索
，政府相关部门也在摸索，包括像房协成立的代建分会 ，也在整合资源摸索
。到底这个行业该怎么定义
，怎么评价，包括用怎样的方式取费是合理的等 ，都会逐步完善。
”

刘冰洋指出
，房地产行业依然还处于调整阵痛期，所以操盘难度在变大 ，委托方入市意愿也受到影响
，再加之过去2-3年，代建行业高歌猛进 ，无论是小民营开发商还是城投企业
，在市场较困难且自己还不具备开发能力的情况下，选择代建 。

“但在这期间 ，很多项目可能并没有实现当初的预期，这也会影响潜在委托方入市意愿
，增加了担忧
。”

行业从“蓝海 ”变成“红海
”，并不意味着没有机会。在刘冰洋看来 ，代建行业依然有很大的市场容量空间
，只是可能参与的主体会越来越多，随着代建的渗透率提升 ，每家代建企业在行业的市场份额也会出现很大分化 。

旭辉建管从关注签约量到重视签约质量
。刘冰洋表示
，“经过前期的孵化和培育，旭辉建管的签约量和在管面积有了一定市场规模 ，因此从去年下半年开始做了一些经营逻辑上的调整
，从原来想要一定的市场规模
、保留住优秀团队，到现在更关注签约质量。”

签约质量体现在两个方面 ，一是净代建费
，当行业普遍面临利润下降的情况下，旭辉建管的毛利有所提高；从项目启动率来说 ，今年新签项目基本能够如约按时启动，其实也是对项目筛选和甄别的标准要求更高 。

2025年代建行业进入低增长阶段
，刘冰洋认为，企业要想在这个行业长期发展 ，至少要满足五个因素。

首先是品牌
，品牌意味着在甲方心目中的形象，如何做出来 ，都是一点一滴兑现
，不断通过服务来展现出来
。第二是能力，代建行业需要多元化解题能力 ，包括住宅开发、商办 、场馆
、长租公寓、养老
，以及AMC金融类等。

第三点是团队，团队的文化 ，团队服务的意识在委托方心目中很重要；还有关系
，要在一个地区发展，必须构建各类 、各层次的关系 ，才能够触达到项目和客户；最后是资源，多维度的如供应链资源
、一些财投、金融机构等 。

“好房子 ”成代建行业破局关键

随着房地产市场从增量时代转向存量时代
，消费者对于住房品质的要求日益提升，从“住有所居”向“住有优居
”转变
。

“好房子”开始成为房地产行业破局的关键。今年3月 ，《政府工作报告》首次提出
，推动建设安全 、舒适、绿色
、智慧的“好房子 ” 。5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施 ，为“好房子
”建设定下底线要求
。

6月13日
，国务院常务会议再提出，要扎实有力推进“好房子”建设 ，纳入城市更新机制加强工作统筹
，在规划、土地 、财政
、金融等方面予以政策支持。

如今，不仅是头部品牌房企对“好房子 ”标准建设集体发力 ，代建企业也正试图通过“好房子
”重构行业商业逻辑 。

市场早已不缺房子
，但缺少“好房子”
。

刘冰洋告诉界面新闻，类似第四代住宅及其他一些创新的“好房子 ”产品能够带动市场已经形成共识 ，各个地方的主管部门对此持开放心态，积极研究产品研发和规划审批
，企业与相关部门协同研究，这为行业带来了新机遇。

“好房子一定会有好的去化 ，我觉得这个是成正比的 。
”刘冰洋认为
，目前全国很多城市都面临市场挑战，如果一个地区的市场没有需求 ，那么建再好的房子也卖不掉
，因此要做市场判断，要在有需求的地区研发好房子
。

在苏州市场 ，四代宅、低密洋房等产品的成交表现也明显优于普通楼盘
，“好房子”的市场需求潜力较大。

比如位于苏州相城区的蠡棠森屿，今年4月首开就售出6.3亿元 ，均价3.3万元/平方米 。克而瑞统计数据显示
，该项目位居今年5月苏州改善项目销售金额 、套数
、面积三项榜首。

在刘冰洋看来，四代宅不仅是一种产品形式、生活方式 ，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路
。当委托方高价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时
，四代宅可以通过产品价值升级，有效助力项目实现盈利目标。

政策端对于“好房子 ”的支持力度也在不断增大 。此前 ，在苏州发布的《关于改善提升住宅品质的若干指标优化政策》中
，特别提到优化住宅阳台等半开敞空间的容积率计算规则，允许多层以上住宅每户设置空中庭院 ，面积不计入容积率
。

所以
，对于代建企业而言，还要根据不同的地域 ，针对性制定好房子的标准。刘冰洋向界面新闻表示
，“卖3万元/平方米的好房子和卖1万元/平方米的好房子，它的标准是不一样的 ，要因地制宜 。
”也就是不同地区 、不同面积
、不同价位都可以有不同的“好房子”
。

据了解
，目前旭辉建管的第四代住宅项目已经在6个城市落地，后期旭辉建管也将发布自己的“好房子 ”标准 ，包括新的工艺、新的材料 、新的技术，同时在在管项目中落地。

随着全国推广“好房子”建设
，越来越多的代建企业精准把握市场需求，在产品设计
、施工质量、配套设施等方面下足功夫 ，开始打造具有差异化优势的 “好房子
” 。

比如蓝城通过低碳技术 、智慧社区系统、全龄友好设计等
，将“好房子”概念落地；龙湖龙制造也尝试接住“好房子 ”的红利，积极引入数字化技术 ，实现从设计
、建造到运营的全流程提效；绿城管理基于绿城中国“好房子
”体系
，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，提升产品力
。

在代建行业进入“低增长”的当下 ，“好房子 ”无疑为行业发展注入了新的活力与方向。但对于代建企业来说
，还需要不断提升专业能力，加强品牌建设 ，以高品质的产品和服务赢得市场认可
，才能在这条新赛道上实现突围 。